GEBIEDSONTWIKKELAAR BPD VERDIEPT DEELECONOMIE
De afgelopen jaren zijn we steeds meer zaken online gaan delen; het begon met muziek, verhalen en foto’s via sociale media. Daarnaast zijn we meer en meer spullen van elkaar gaan kopen via sites als marktplaats. En vandaag dringt de snel opkomende ‘deeleconomie’ in steeds meer sectoren door: we delen onze woning via Airbnb, spullen via Peerby, energie via Vandebron of Powerpeers, kennis via Konnektid, eten via Thuisafgehaald, ritten via Blablacar en auto’s en parkeerplaatsen via platformen als Snappcar, MyWheels en Mobypark. Zo krijgen steeds meer Nederlanders toegang tot elkaars spullen en diensten. Eén op de vijf Nederlanders maakt gebruik van online deelplatformen (inclusief Airbnb en Marktplaats.nl). Voor de opkomst van de online deeleconomie deelden mensen vrijwel uitsluitend eigendommen met vrienden, familie en kennissen. Uit onderzoek komt naar voren dat het percentage Nederlanders dat er geen probleem mee heeft spullen met vreemden te delen in de afgelopen 3 jaar is gestegen van 10% naar ruim 30% .
Ook bedrijven ontwikkelen concepten waarmee zij inspelen op de deeleconomie. Het is al gebeurd in de muziekindustrie waar consumenten afgestapt zijn van het bezit van cd’s naar het altijd èn overal toegang hebben tot muziek via streamingsdiensten als Spotify en Apple Music. In de mobiliteitsbranche bieden concepten als Car2Go, Greenwheels en BMW’s Drivenow on demand auto’s aan. De deelplatformen en de nieuwe aanbieders zorgen er gezamenlijk voor dat het voor consumenten steeds aantrekkelijker wordt om zaken te huren in plaats van ze te bezitten. De deeleconomie is een sector die snel groeit; de grote commerciële platformen uit de deeleconomie vormen een miljardenindustrie. PricewaterhouseCoopers raamde in 2015 de omzet van de 5 grootste markten van de deeleconomie (reizen, autodelen, financiën, personeelsdiensten en muziek- en videostreaming) wereldwijd op $ 15 miljard. De verwachting is dat dit in 2025 zal zijn toegenomen tot $ 335 miljard .
Het is onontkoombaar dat de deeleconomie invloed heeft op hoe we wonen. In theorie is er in en rondom de woning veel te delen maar in de praktijk is de drempel om te delen voor veel mensen hoog. Het zal niet voor iedereen gelden maar de scheidslijn tussen privé, semi-privé en publieke ruimten en eigendommen is aan het verschuiven. Een goed voorbeeld daarvan is de online marktplaats Airbnb voor de verhuur en boeking van privé-woningen. Het bedrijf is in 2008 opgericht en momenteel biedt het in ruim 190 landen in 34.000 steden meer dan 2 miljoen accommodaties aan die al meer dan 60 miljoen keer zijn geboekt. BPD heeft de invloed van de deeleconomie op het wonen verkend; vorig jaar zijn ruim 1.200 verhuisgeneigde Amsterdammers ondervraagd over hun woonwensen in relatie tot de deeleconomie. Er komt naar voren dat een positieve attitude bestaat tegenover het delen van zaken; maar op hetzelfde moment geven respondenten wel aan dat in de praktijk het feitelijk gebruik van de deeleconomie beperkt is. Van 14 voorgelegde zaken vinden respondenten bij de volgende nieuwbouwwoning de fietsenstalling veruit de populairste voorziening om met buren of buurtgenoten te delen, daarna kluisjes voor postpakketten en boodschappen en daarna een werkruimte met gereedschappen. Alle doelgroepen vinden een gedeelde kookstudio een weinig aantrekkelijke voorziening om te delen. Verder komt naar voren dat het delen van ruimten binnen de eigen woning een ‘no go’ is. Hiervoor zijn de meeste mensen te veel op hun privacy gesteld; afhankelijk van de doelgroep spreekt dit maar zo’n 10% tot maximaal 20% van de respondenten aan. Wanneer een alternatieve woningindeling mogelijk is zodat een vertrek is op te splitsen en afzonderlijk is te verhuren, bestaat een stuk minder weerstand tegen delen binnen de eigen woning. Ook een afzonderlijk vertrek voor de verhuur met een eigen ingang en faciliteiten wordt aantrekkelijk gevonden. Wanneer een woning met een parkeerplaats wordt gezocht, is voor gemiddeld 1 op de 5 respondenten een deelauto een alternatief voor een eigen auto. Van de respondenten die een deelauto een alternatief voor de eigen auto vinden èn de respondenten die aangegeven hebben geen parkeerplaats te willen, geeft 40% tot 50% aan gebruik te zullen maken van een deelauto wanneer het mogelijk is deze bij de volgende woning te huren.
De huidige attitude ten aanzien van de deeleconomie zal verder veranderen en het feitelijk gebruik van de deeleconomie zal verder toenemen. Dit werkt door in hoe mensen willen wonen; het toepassen van ‘de woonwensen van morgen’ in vastgoedprojecten is voor projectontwikkelaars een interessante en uitdagende opgave en die BPD heeft opgepakt. BPD experimenteert in Amsterdam in de projecten Holon House en APPartments namelijk volop met de deeleconomie. De projectontwikkelaar heeft de woontoren Holon House ontworpen waar compact en collectief wonen centraal staan. Het gebouw heeft een hoogte van 70 meter en telt 22 verdiepingen. Doordat de constructie van het gebouw los gekoppeld is van de woningwanden, kunnen ruimten eenvoudig bij elkaar worden gevoegd en is een flexibele indeling van de verdiepingen mogelijk. Naast zeer compacte éénkamer appartementen van 29 m² en 41 m² zijn daardoor ook appartementen tot 115 m² mogelijk. Het woningaanbod is hierdoor niet alleen geschikt voor starters, vrijgezellen en ouderen, maar ook voor gezinnen en werken aan huis. Door aspecten van de deeleconomie toe te passen zijn in het gebouw functies gecreëerd die voor een individu niet haalbaar zijn, zoals een gastenverblijf, gedeeld autogebruik, een muziekruimte, een bibliotheek, een kleine bioscoop en een sauna. Op de begane grond bevinden zich publieke werkplekken, parkeerplaatsen, een koffiebar en een terras. Het dak is voor alle bewoners toegankelijk en is vormgegeven als een gemeenschappelijke tuin. BPD is met de gemeente Amsterdam in gesprek over mogelijke locaties om het gebouw te realiseren.
Figuur 1: Holon House. © OJO/ Office Jarrik Ouburg en FreyH.
Plattegrond: Multifunctionele ruimten begane grond Holon House. © OJO/ Office Jarrik Ouburg en FreyH.
Plattegrond: Gemeenschappelijke dakterrassen Holon House. © OJO/ Office Jarrik Ouburg en FreyH.
In de Sportheldenbuurt op het Zeeburgereiland ontwikkelt BPD een tweede project waarin aspecten van de deeleconomie zijn opgenomen. Project APPartments bestaat uit 14 grondgebonden woningen en 110 appartementen (van 45 m² tot 240 m²). Het meest bijzondere van dit project is de plint van 750 m². Ontwikkelingsmanager Edward Zevenbergen: ‘Om van Zeeburgereiland een aantrekkelijk woongebied te maken, is het belangrijk dat er niet alleen wordt gewoond, maar een traditionele plintinvulling voldoet niet meer. Werken, wonen en winkelen veranderen. Een winkelruimte waar de eerste jaren een bord te huur op staat, levert niet de gewenste levendigheid op. Daarom zijn we op zoek gegaan naar nieuwe mogelijkheden. In dit project brengen we een aantal deelfuncties bij elkaar en dit concept gaat verder dan wat je op andere plekken ziet.’ Het concept bestaat uit de volgende onderdelen:
Share & connect. ‘APPartments gaat uit van minder bezit en meer delen. De voorzieningen in de plint staan overigens open voor alle bewoners van Zeeburgereiland. Dat maakt het project extra bijzonder’, legt ontwikkelingsmanager Edward Zevenbergen uit.
Coffee & host. ‘Sommige woningen lenen zich door de indeling goed voor een bed and breakfast. De regels voor verhuur leggen we vast in het reglement van de VvE. Uiteraard nemen we daarin ook alle regelgeving van de gemeente Amsterdam mee. Een host verzorgt het in- en uitchecken van gasten. Je kunt er je pakjes afhalen, maar je kunt ook terecht in het barretje voor een kopje koffie of een lunch.’
Work & connect. ‘Zeeburgereiland telt veel zzp’ers. Ze hebben van tijd tot tijd een externe werkplek nodig en willen kunnen vergaderen. Wat we zien, is dat ondernemers vooral naar co-work spaces komen om kennis te delen en te netwerken. Dat is ook ons uitgangspunt. Er zijn werkplekken, je kunt koffie drinken in het barretje of een vergaderruimte ingaan als je gesprek wat serieuzer wordt.’
Meet & do. ‘Ruimtes waar overdag wordt gewerkt, kunnen ’s avonds een andere functie krijgen. Denk aan private dining, maar de yogamatjes uitrollen kan ook.’
Pop-up market. ‘Hoewel steeds meer mensen hun boodschappen online doen, blijft er behoefte aan speciale winkeltjes. Je koopt er bijvoorbeeld ambachtelijk brood, lekkere kaas of olijven. Veel van die winkeltjes hebben maar een paar piekuren. Daarom komt er een pop-up market: we gaan kleine units aanbieden die per tijdsblok van drie of vier uur verhuurd worden. Zo krijg je het idee van marktstalletjes. ’s Middags maakt de espressobar plaats voor de verkoper van comfort food.’
Share. ‘De ruimte in Amsterdam is beperkt: woningen worden kleiner. Dat betekent automatisch dat mensen minder spullen kunnen hebben. En dus zul je vaker spullen willen lenen. BPD zorgt voor een ruimte waar deze spulletjes uitgeleend kunnen worden.’
Mobiliteit. ‘Stadsbewoners willen niet zozeer een auto, ze willen toegang tot mobiliteit. Er komen vier elektrische deel-BMW’s waar je via een app op in kunt intekenen voor een aantal uren. Als het lukt, komt de stroom voor de auto’s van het eigen dak. Bij de start zijn er zo’n tachtig parkeerplekken voor eigen auto’s, de verwachting is dat dit aantal in de toekomst afneemt en dat er steeds meer deelauto’s zullen komen.’
Bijzonder is dat de deelfuncties die in het gebouw aanwezig zijn elkaar kunnen versterken. Een aantal appartementen beschikt over twee toegangsdeuren zodat een deel van de woning afzonderlijk via bijvoorbeeld Airbnb is te verhuren. Mensen die de woonruimte huren, kunnen ook gebruik maken van andere deelvoorzieningen in het gebouw, denk bijvoorbeeld aan de leenauto’s.
Figuur 4: Project APPartments. © OJO/ Office Jarrik Ouburg en FreyH.
Projectontwikkeling en deeleconomie zijn werelden die nog onvoldoende samenkomen. Het is aan innovatieve projectontwikkelaars om met de deeleconomie te experimenteren en daarbij goed te luisteren naar wat toekomstige bewoners willen. De kans is helder: de woning van de toekomst biedt tegen aanzienlijk lagere kosten meer toegang tot mobiliteit, gereedschap, sport-, woon- en werkruimte. Simpelweg door faciliteiten slimmer te benutten. De succesfactor om nieuwe concepten te laten slagen is de woonervaring. In het verlengde van het project APPartments heeft BPD de website sharedlivingenvironment.nl gelanceerd om de wereld van vastgoed en sharing economy verder uit te bouwen. Op de website kunnen projectontwikkelaars, gemeenten en bedrijven in de deeleconomie hun projecten presenteren en ervaringen uitwisselen. Door kennis en ervaring te delen ontstaat er een basis om samen te kunnen werken en vorm te geven aan de stad van de toekomst: de sharing city. Een stad met een hoge kwaliteit van wonen en leven dankzij de deeleconomie.
* Geschreven door Pieter van de Glind (co-founder van shareNL), in samenwerking met Edward Zevenbergen (ontwikkelingsmanager bij BPD) en Sander Klaver (marktanalist bij BPD). Ontwerpers van het Holon House zijn: OJO/Office Jarrik Ouburg en FreyH Studio.